Segundo o analista imobiliário Nick Gerley, o mercado imobiliário dos EUA “vai ser atingido por uma grande mudança demográfica”, prevendo-se que o número de mortes no país exceda o número de nascimentos até 2033.
A previsão sombria vem de um relatório divulgado no início deste ano pelo Congressional Budget Office (CBO), que previu que a taxa de crescimento populacional dos EUA diminuirá nas próximas três décadas, aumentando 0,2 por cento entre 1975 e 2024, em comparação com os 0,9 por cento relatados.
Semana de notícias Gerli foi contatado por e-mail na segunda-feira, fora do horário comercial padrão, para comentar o assunto.
Por que isso importa
Durante décadas, o país enfrentou uma escassez de habitação, com inventários relativamente estáveis e incapazes de acompanhar a crescente procura dos compradores. As gerações mais jovens estão a lutar para subir na escada imobiliária, incapazes de vencer guerras de licitações com compradores mais velhos e mais ricos e até mesmo de investir o dinheiro necessário para um pagamento inicial devido ao aumento dos custos de habitação.
Os especialistas acreditam que os actuais desafios à aquisição de casa própria – incluindo os elevados preços das casas, as taxas hipotecárias, os impostos sobre a propriedade e os prémios de seguros residenciais – estão a forçar muitos americanos a adiar a criação das suas próprias famílias, agravando o problema do declínio das taxas de natalidade.
O que saber
Para Gurley, fundador e CEO da plataforma de análise imobiliária Reventure App, esta mudança demográfica poderá perturbar seriamente o mercado imobiliário dos EUA, levando a uma diminuição permanente da procura e a um aumento do inventário disponível.
De acordo com Gerley, mais mortes do que nascimentos nos EUA até 2032-33 “levará a uma procura estruturalmente menor por parte dos compradores de casas, uma vez que o declínio dos nascimentos e da formação de famílias reduzirá a necessidade e o desejo dos jovens de comprar casas”. Enquanto isso, haverá mais estoques no mercado, “o aumento da mortalidade e o envelhecimento da geração baby boomer aumentarão os estoques”, disse Gurley. Escrito em X.
A Freddie Mac estima que, até 2035, o país terá cerca de 9 milhões a menos de famílias proprietárias de casas na geração baby boomer – o que levará a um aumento significativo nos inventários no mercado dos EUA.
“Isso terá um efeito inflacionário e/ou deflacionário sobre os preços das casas no longo prazo”, disse Gurley, essencialmente tornando a compra de casas mais barata em todo o país.
O impacto desta mudança demográfica, disse Gerley, afectará todos os estados, da Califórnia à Florida, independentemente de quão forte seja actualmente o seu crescimento populacional. Mas algumas áreas “sentem a dor rapidamente”, disse ele. A Flórida, por exemplo, já está passando por uma contração orgânica, com 4% menos nascimentos, informou ele.
Menos crianças no país também levarão a uma mudança no tipo de moradia que os americanos desejam, disse Gerley.
“A razão é: uma das principais vantagens relativas de comprar uma casa, em comparação com o arrendamento, é o espaço e a estabilidade que proporciona para constituir família.
Portanto, uma casa de 4/5 quartos com 3.000 SF (pés quadrados) será menos procurada se houver menos pessoas criando uma família ou procurando criar uma família. Com isso a demanda por compra vai diminuir”, afirmou.
Por outro lado, a procura por casas mais pequenas para compra pode aumentar. “Em geral, os bairros no estilo McMansion provavelmente não durarão com base nas tendências demográficas atuais”, disse Gerley.
O que as pessoas estão dizendo
Gurley escreve em X sobre a mudança demográfica que se aproxima: “Muitos participantes no mercado imobiliário estão a ignorar esta questão, como se ela não proporcionasse uma perspectiva positiva para os preços das casas, e ainda faltam 6-7 anos. No entanto, os compradores e investidores sérios precisam de se aprofundar e compreender como o declínio populacional irá afectar a sua área.”
Um relatório do CBO publicado no início deste ano disse: “Nas projecções do CBO, a taxa de crescimento populacional irá geralmente abrandar ao longo dos próximos 30 anos, de uma média de 0,4 por cento ao ano entre 2025 e 2035 para uma média de 0,1 por cento ao ano entre 2036 e 2055. A migração líquida é uma importante fonte de crescimento populacional.
“Sem imigração, a população diminuirá a partir de 2033, uma vez que se prevê que as taxas de fertilidade sejam demasiado baixas para substituir uma geração.”
O que acontece a seguir
À medida que a população americana envelhece, o futuro da população dos EUA depende, em parte, da imigração de fora do país. O relatório do CBO afirma que a imigração líquida será responsável pela maior parte do crescimento da população dos EUA entre 2033 e 2055.
Gurley admite que “as coisas podem mudar” nas próximas décadas e que a demografia do país não está destinada ao declínio.
“Observe que nas décadas de 1940 e 1950, ocorreu um enorme baby boom nos EUA, onde a taxa de fertilidade aumentou 56% em duas décadas”, escreveu ele no X.
“Depois da Grande Recessão, parte disso se normalizou. Parte disso foi social. Talvez algo assim aconteça novamente? Não temos certeza”, disse ele. “No entanto, as tendências atuais sugerem uma continuação da desaceleração nos nascimentos”.
