One Triton Square não é apenas um escritório qualquer. É um “motor de inovação e crescimento” extremamente grande, uma peça de “infraestrutura de talentos”, com terraços privados, comodidades de apoio ao bem-estar e 400 lugares de estacionamento para bicicletas.
Estas são algumas das instalações do luxuoso edifício British Land, que será a base central de Londres da empresa de tecnologia norte-americana Anthropic, fabricante do sistema de inteligência artificial (IA) Claude.
A necessidade de tais instalações sugere que a British Land ou outro Real Estate Investment Trust (Reit) poderia ser uma fonte de inovação e crescimento para o seu portfólio à medida que mais funcionários retornam aos escritórios de todos os tipos?
Os sinais estão aí, especialmente dada a crescente procura por blocos de elite por parte de grupos tecnológicos. A consultora imobiliária CBRE prevê que estes empregadores aumentarão a ocupação dos seus escritórios em Londres dos actuais 1,5 m2 para 4 m2 até 2033.
Os escritórios de advocacia e finanças também procuram escavações de alta especificação num momento em que a nova oferta é escassa. A agência imobiliária Knight Frank afirma que todos os escritórios de alto padrão da cidade serão totalmente alugados até 2028.
A Reits está a capitalizar a tendência da “infraestrutura de talentos” à medida que procura prosperar em tempos difíceis, afirma Matt Norris, gestor do fundo TM Gravis UK Listed Property.
‘Infraestrutura de talentos’: One Triton Square não é apenas um escritório qualquer; um “motor de inovação e crescimento” ultragrande
Ele disse: ‘O antigo espaço de escritório tinha apenas metros quadrados; A nova área é serviço, qualidade e experiência.
Se você deseja empresas de IA de rápido crescimento como inquilinos, você precisa de um espaço estilo hotel de primeira linha, lindamente projetado e nos códigos postais certos. ‘São edifícios que atraem talentos que ajudam no recrutamento e na produtividade.’
A popularidade deste tipo de regulamentação pode parecer surpreendente, dada a ameaça aparentemente existencial aos empregos representada pela inteligência artificial.
O gigante Land Securities Reit, de 4,4 mil milhões de libras, que já foi um dos intervenientes mais fortes no sector de escritórios, está agora a diversificar para o retalho e o desenvolvimento residencial.
No entanto, a agência imobiliária Savills aponta para um estudo do Banco Central Europeu que mostra que “as empresas com utilização intensiva de IA tendem a contratar em vez de despedir”.
As empresas de IA parecem convencidas de que a criatividade prospera no ambiente de escritório, e o inteligente Reits contraria esta posição descrevendo o escritório como um “campus” com uma “sensação de faculdade”.
Você já pode investir em gigantes da tecnologia dos EUA. Mas se você quiser dar uma chance aos REITs, pois eles pretendem transformar suas fortunas, fornecendo os locais de trabalho chiques em Londres que essas empresas de gastos livres procuram, aqui está o seu guia.
Endereços modernos
One Triton Square está localizado no ‘Distrito do Conhecimento’.
Este é o nome dado ao local que se estende a leste de Fitzrovia até a área gentrificada ao redor de King’s Cross, onde o Projeto Prometheus, o grupo de inteligência artificial liderado pelo fundador da Amazon, Jeff Bezos, está se preparando para estabelecer uma base no Reino Unido.
A Open AI, criadora do sistema ChatGPT AI, e a DeepMind, uma divisão do grupo Google Alphabet, também estão se mudando para a região.
Outros pontos importantes de infraestrutura de talentos incluem Silicon Roundabout, perto de Old Street, no leste de Londres, e Broadgate in the City, um esquema lançado pela British Land na década de 1980 para criar um ambiente confortável e ambientalmente responsável, onde o talento tecnológico, jurídico e financeiro prospera.
À medida que o espaço no Bairro do Conhecimento diminui, os aluguéis mais altos compensam os custos de renovação.
Hunter Booth, da Savills, diz que as empresas de IA com foco financeiro estão explorando a cidade, enquanto aqueles que precisam fazer lobby estão se dirigindo para Victoria ou Westminster para se aproximarem do Parlamento.
País Inglês
British Land é membro de £ 4 bilhões FTSE100Ela possui não apenas ativos como Broadgate, mas também o campus Paddington Central e o projeto Canada Water no sudeste de Londres.
O Reit também é um operador líder de parques de varejo, como o Vangarde, em York.
Pensava-se que trabalhar em casa e fazer compras online se tornaria a norma durante a pandemia. A British Land adotou uma abordagem contra-intuitiva e valeu a pena.
Numa recente actualização comercial antes dos resultados anuais, a 20 de Maio, o presidente-executivo da British Land, Simon Carter, disse que restava pouco espaço nos escritórios nos locais certos, “apesar dos contínuos ventos macroeconómicos contrários”.
Os aluguéis dos escritórios da British Land aumentaram 12% no ano passado.
Andrew Saunders, da Shore Capital, e oito outros analistas que acompanham a British Land sugerem que os investidores existentes estão a aguentar-se enquanto desfrutam do rendimento de dividendos de 5,9%.
Os restantes sete analistas classificam as ações como uma ‘compra’ a 386p e visam um aumento para 450p.
Derwent
Os escritórios de Londres representam aproximadamente 98% do portfólio da Derwent. A maioria desses edifícios está localizada em Fitzrovia e áreas vizinhas do West End. O resto está no leste de Londres.
Como salienta Norris, o edifício da Rede da Derwent em Fitzrovia oferece tudo o que um cliente de IA poderia desejar, incluindo “instalações de bem-estar e sustentabilidade de alta qualidade”. Isso explica por que ele é totalmente pré-alugado para a plataforma de análise de IA dos EUA, Databricks.
Apesar de um programa de desinvestimento concebido para reduzir a dívida, o preço das ações deste FTSE 250 Reit de £1,9 mil milhões ainda está bem abaixo do seu valor patrimonial líquido (NAV).
Como isto representa uma oportunidade de adquirir imóveis de escritório de alta qualidade a um preço acessível, seis analistas, incluindo Berenberg, consideram o Derwent uma “compra” no seu nível actual de 1.741 pence e têm como meta um preço de 2.210 pence. Uma aposta para os aventureiros e pacientes.
Ótimas casas em Portland
As ações da Great Portland Estates (GPE) caíram 19 por cento este ano, para 302 centavos, graças aos temores de que a IA acabaria com empregos, o que significaria um desastre para os escritórios do FTSE 250 Reit de £ 1,26 bilhão em Fitzrovia, Mayfair, City e Midtown (o bairro de Holborn).
Mas, como salienta Norris, os inquilinos de IA que procuram espaços emblemáticos nas sedes ocupam agora cerca de 12% do portfólio de escritórios da GPE. A Vanta, uma plataforma de IA, e a Quantexa, uma empresa de software de IA, receberam recentemente espaço para desfrutar de vistas do rio a partir de “terraços escalonados” no bloco Delft do Derwent, na London Bridge.
Novamente, essas ações são para quem tem coragem de apostar na recuperação. Mais informações sobre o retorno do Derwent serão reveladas nos resultados de 21 de maio. Enquanto isso, os analistas mais otimistas prevêem que as ações subirão para 378p.
área de trabalho
O aumento da criação de infraestruturas de talentos é uma má notícia para os prestadores de escritórios menos ambiciosos. Como sublinha o novo estudo da Savills, 92 por cento dos escritórios pré-arrendados no primeiro trimestre deste ano eram edifícios de gama alta de “Classe A”.
A perspectiva pessimista para escritórios inteligentes, mas não de elite, pode ser vista nas ações da Workspace Reit caindo 16 por cento este ano, para 334p.
Os clientes empresariais de pequeno e médio porte deste fornecedor de espaço flexível estão sentindo o aperto da economia difícil e dos aumentos de impostos.
Além disso, o investidor activista americano Boaz Weinstein, do fundo de cobertura Saba, apela ao encerramento do Reit, que tem um enorme desconto.
A nova gestão de Reit, orçamento casa para start-ups.
A corretora Jefferies, que classifica o Workspace como uma ‘compra’, pretende aumentar para 424p.
Isto representa uma enorme aposta na reorganização do comportamento quixotesco de Reit e de Weinstein. Mas mais trabalhadores regressaram aos escritórios e nem todos os empregadores podem estender-se às “terraças privadas”.
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