Somos proprietários em conjunto do que costumava ser a casa de nossa família depois de um desastre quando os compradores desistiram e fizemos um empréstimo provisório para comprar nossa próxima casa.
Alugamos por dois anos e agora queremos vendê-lo, pois originalmente pagamos apenas £ 94.000 e agora vale £ 500.000.
Entendemos que, como eu sou um contribuinte de taxa básica e meu marido é um contribuinte de taxa mais alta, pagaremos 18 e 24 por cento imposto sobre ganhos de capital respectivo.
A casa tem uma hipoteca de £ 250.000 que contraímos para construir uma ampliação. Disseram-nos que a CGT significa que não receberemos nada da casa depois de pagarmos a hipoteca.
Como calculamos o CGT? E fará alguma diferença se comprarmos outra casa para ser a nossa residência permanente e, portanto, todo o nosso capital puder ser investido nela?
Role para baixo para descobrir como fazer sua pergunta sobre impostos a Heather Rogers
Heather Rogers responde: Muitas pessoas tornam-se “proprietários acidentais”.
Os cenários típicos são não conseguir vender a casa da família ao mudar para uma nova propriedade, herdar uma propriedade difícil de vender imediatamente ou querer manter uma propriedade herdada por motivos pessoais.
Vejamos as regras gerais sobre tributação de ganhos de capital em imóveis residenciais e, em seguida, abordaremos suas circunstâncias específicas.
Como funciona o alívio de residência privada
Quando você vende sua própria casa, que é sua casa principal, geralmente não precisa pagar nenhum CGT, pois pode reivindicar algo chamado Private Residence Relief sobre qualquer lucro da venda.
O PRR é uma isenção do imposto sobre ganhos de capital que, de outra forma, seria devido na venda de um imóvel.
Se a sua propriedade atender aos seguintes critérios, o PRR normalmente será aplicado e nenhum ganho de capital será pago sobre qualquer lucro obtido quando for vendido.
– Você possui uma propriedade e viveu nela como residência principal durante o tempo em que foi sua propriedade.
– Não liberaram parte, a não ser um inquilino por vez. Se você tiver mais de um residente ao mesmo tempo, o PRR pode não ser permitido sobre todo o lucro – portanto, tenha isso em mente se estiver pensando em fazer isso.
Mas se você alugou sua casa porque morava em uma acomodação relacionada ao trabalho, você ainda pode estar bem
– Parte da sua casa não foi utilizada exclusivamente para negócios.
– O terreno incluindo edifícios tem menos de 5.000 metros quadrados (cerca de um acre).
– O imóvel não foi comprado com fins lucrativos.
Se você duvida de alguma das opções acima, procure aconselhamento sobre sua própria situação.
Vale lembrar também que casais casados e parceiros civis só podem ter um imóvel entre eles como residência principal por vez.
Se comprar um segundo imóvel e nele viver a tempo parcial, poderá indicar no prazo de dois anos qual dos dois será a sua residência principal.
Se for comprar um terceiro, poderá indicar no prazo de dois anos a partir da compra do terceiro qual dos três imóveis é a sua residência principal.
O PRR geralmente deixa de ser aplicável a partir do momento em que um imóvel deixa de ser a sua residência principal, por qualquer motivo: quer mude para um novo imóvel e escolha-o como residência principal ou alugue um imóvel.
Se o seu imóvel não for elegível para o PRR na sua totalidade, poderá ter que pagar a CGT.
Mais informações podem ser encontradas em Gov.uk sobre indique aqui a sua casa principal e Alívio de Residência Privada geralmente aqui.
O que acontece se você alugar uma casa antiga?
Se comprar e mudar para outra casa e arrendar a sua antiga casa, é importante lembrar que quando um imóvel deixa de ser a sua residência principal, o PRR deixa de ser aplicável – mas apenas a partir do momento em que arrenda o imóvel.
No entanto, o período em que o imóvel foi a sua residência principal ainda terá direito ao PRR no cálculo do CGT.
Para determinar se você tem uma dívida, você precisa calcular seus ganhos e quanto desses ganhos é coberto pelo PRR.
Como calcular o CGT
O lucro é calculado sobre o valor pelo qual você vendeu o imóvel, menos o valor pelo qual você o comprou.
Você pode deduzir o seguinte dos ganhos.
Custos de aquisição: Imposto de selo pago; Honorários advocatícios; Honorários do inspetor; Outras taxas pagas no ato da compra.
Despesas com vendas: Honorários de imobiliárias; Honorários advocatícios e topógrafos; Outras taxas pagas no momento da venda ou diretamente relacionadas com a alienação.
Custos de benfeitorias que agregam valor ao imóvel (não reparos e manutenção ou substituição de algo que não seja uma benfeitoria) que podem incluir: Ampliações; Arquitetura de jardim; Painéis solares.
O período em que o lucro foi obtido deve ser dividido entre o tempo em que viveu no imóvel como residência principal, que está abrangido pelo PRR, e o tempo após a mudança para a sua nova residência principal, que não está abrangido pelo PRR.
Você pode deduzir os últimos nove meses de propriedade, quer tenha vivido lá ou não.
E você pode deduzir sua contribuição CGT de £ 3.000 de sua parte no lucro, desde que não tenha usado sua contribuição em quaisquer outros lucros no ano fiscal em que o lucro foi obtido.
Você também pode deduzir quaisquer perdas de capital permitidas ocorridas neste ano fiscal ou transportadas de anos anteriores.
Como vendeu um imóvel residencial e o PRR não se aplica à totalidade do lucro que necessita relatar o ganho e pagar qualquer CGT devido ao HMRC no prazo de 60 dias após a conclusão da venda da propriedade relevante.
Se você preencher uma autodeclaração, deverá informar o lucro e o imposto pago sobre ele também.
Você paga 18 por cento na venda de imóvel residencial se o lucro combinado com sua renda do ano não o colocar na faixa de taxa mais alta, ou 24 por cento se o lucro ou parte dele combinado com sua renda o colocar na faixa mais alta.
Gov.uk tem mais detalhes e uma calculadora aqui.
Outra coisa a observar é que se você pagou um imposto de selo mais alto sobre o imposto predial quando comprou uma casa nova e não vendeu a sua antes, poderá solicitar um reembolso se vender sua casa anterior dentro de três anos após a compra de sua nova casa. Gov.uk tem mais informações Reembolso do imposto de selo do imposto predial aqui.
Como você pode ver por tudo o que foi dito acima, há muita coisa envolvida no cálculo do CGT e um pouco de administração adicional é importante para acertar. É por isso que muitas pessoas preferem contratar um contador profissional para resolver sua fatura de CGT. Veja abaixo meu guia para encontrar um bom contador
E a sua situação
Nas suas circunstâncias, você precisa calcular seu lucro conforme descrevi acima.
Você poderá deduzir os custos da extensão do lucro.
O período em que a casa foi a sua residência principal será elegível para o PRR desde que reúna as condições de qualificação acima definidas.
Pelo que você me disse, o único período coberto pela CGT será o período a partir do momento em que você se mudou, menos os últimos nove meses de propriedade, que também se qualificam para o alívio.
Se, como sugere na sua pergunta, a casa que comprou com o empréstimo provisório tiver sido a sua casa principal durante todo o período em que a possuiu, ela qualificar-se-á para o PRR, novamente desde que cumpra as condições do PRR estabelecidas acima.
Se comprar um terceiro imóvel para habitar com o produto dos outros dois imóveis, este passará a ser a sua habitação principal e estará sujeito a PRR em qualquer venda futura da mesma forma.
Qualquer ganho obtido durante o período em que sua primeira casa não foi sua casa principal, menos nove meses, será tributável conforme expliquei. Você não pode evitá-lo usando o dinheiro arrecadado para comprar outro imóvel para morar.
Se você tiver problemas para calcular seu lucro e reportá-lo ao HMRC, entre em contato com um contador para obter ajuda.
