Possuo três imóveis para alugar, todos com excelentes inquilinos de longo prazo.
Quero vender minhas propriedades aos meus inquilinos com desconto porque só assim eles subirão na hierarquia imobiliária. Isso significaria uma venda rápida e fácil para mim e uma recompensa pelo nosso relacionamento longo e mutuamente benéfico.
Se eu vender as casas abaixo do valor de mercado, o meu imposto sobre ganhos de capital será baseado no preço de venda ou no valor de mercado da casa? CR, por e-mail
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Se você vender propriedades para alugar a inquilinos por um preço mais baixo, poderá obter uma redução de impostos?
Harvey Dorset, de This is Money, responde: Seria justo dizer que muitos proprietários não estão focados no futuro dos seus inquilinos e nas suas esperanças de subir na hierarquia imobiliária.
É compreensível, afinal propriedade é um investimento.
No entanto, é bom ver que esta é uma preocupação para você e que você sente que pode ajudar seus inquilinos de longo prazo vendendo suas propriedades por menos do que valem.
Se você já os possui há algum tempo, seus respectivos valores podem ter aumentado significativamente desde que você os comprou.
Para descobrir como calcular que tipo de imposto você deve esperar pagar e como lidar com isso, This is Money conversou com dois consultores financeiros.
Aaron Banasik diz que as regras da CGT dependem de alguém ser uma ‘pessoa conectada’
Aaron Banasik, consultor financeiro independente da Ascot Lloyd, responde: Em um mundo onde os proprietários são frequentemente pintados com um pincel menos lisonjeiro, seu plano para ajudar seus inquilinos a subir na escada da propriedade é muito generoso.
Mas, como acontece com todas as boas ações, o HMRC nunca fica atrás com uma calculadora.
O HMRC normalmente calculará o imposto sobre ganhos de capital com base no preço de venda real, não no valor de mercado, desde que seus inquilinos não sejam ‘pessoas relacionadas’.
Isso significa que eles não são seus parentes, parceiros de negócios ou fazem parte de qualquer acordo que possa ser visto como um presente disfarçado.
Resumindo, se eles são apenas seus inquilinos, você deve ser claro.
Se o desconto for particularmente elevado, ou se o HMRC suspeitar que a venda está estruturada para evitar impostos, eles podem contestá-lo e aplicar o valor de mercado. Portanto, é aconselhável manter registros das avaliações, da correspondência e da justificativa da venda.
Em termos de CGT, você vai querer aproveitar o seu subsídio anual, que atualmente é de £ 3.000 por ano fiscal. Não é uma quantia enorme, mas tudo ajuda quando você está tentando manter sua conta fiscal baixa.
Quaisquer ganhos de capital que se enquadrem na faixa de alíquota básica são tributados em 18%, enquanto aqueles que excedem esse valor e se enquadram na faixa de alíquota mais alta são tributados em 24%.
Além disso, se você investiu em melhorias de capital, como novas cozinhas, ampliações ou qualquer coisa que agregue valor além da manutenção de rotina, esses custos podem ser deduzidos do seu lucro antes do cálculo do imposto.
Se você planeja vender todas as três propriedades, também pode valer a pena distribuir a venda por diferentes anos fiscais para maximizar o uso de seus subsídios CGT.
Além disso, se as propriedades forem propriedade conjunta de um cônjuge ou companheiro, você tem direito a usar ambos os subsídios, duplicando efetivamente o seu limite de isenção de impostos e oferecendo espaço adicional para gerir a responsabilidade fiscal.
O que você precisa saber sobre imposto sobre ganhos de capital
Ian Futcher diz que você usa todo o seu subsídio CGT e compensa todos os custos possíveis
Ian Futcher, planejador financeiro da Quilter, responde: Imposto sobre ganhos de capital é um imposto sobre o lucro que você obtém ao vender um ativo cujo valor aumentou desde que você o comprou.
Você só é tributado sobre o lucro – a diferença entre o produto das vendas e o que você pagou originalmente – após deduzir certas despesas permitidas.
Para propriedades, este imposto aplica-se a casas de férias e arrendamentos, uma vez que a sua residência principal está normalmente isenta através do Private Residence Relief.
Ao calcular o lucro, você pode compensar custos incidentais de venda, como agentes imobiliários e honorários advocatícios, bem como o custo de quaisquer benfeitorias que agreguem valor ao imóvel, como uma ampliação ou uma nova cozinha.
Você também pode deduzir quaisquer perdas de capital que tenha ocorrido em outros ativos e usar seu valor de isenção anual, que atualmente permite £ 3.000 de ganhos por ano isentos de impostos. Após estas deduções, o lucro restante é tributado em 18% ou 24%, dependendo do seu rendimento tributável total.
Se a propriedade pertencer a uma sociedade limitada, a história é diferente – você não pagaria a CGT pessoalmente, mas a empresa pagaria imposto sobre as sociedades sobre os lucros.
Para pessoas físicas, todos os CGT de imóveis residenciais devem ser informados e pagos no prazo de 60 dias após a conclusão da venda.
A questão de saber se você será responsável pela CGT quando vender aos seus inquilinos com desconto é boa, uma vez que as regras do HMRC dependem de a transação ser realizada em condições normais de mercado.
Em termos simples, se vender um imóvel a alguém com quem está ligado – como um membro da família – por menos do que o seu valor de mercado, o HMRC ainda tratará a venda como se tivesse ocorrido pelo valor total de mercado ao calcular a sua fatura CGT.
Isto evita que as pessoas doem ou vendam propriedades a preços inferiores para reduzir a sua obrigação fiscal.
Vender para um inquilino não se qualifica automaticamente como uma venda de afiliado, mas ainda pode cair em uma área cinzenta. Se o desconto for modesto – por exemplo, para encorajar uma venda rápida ou recompensar um inquilino confiável – é pouco provável que o HMRC o conteste.
No entanto, se o desconto for significativo e claramente inferior ao que você poderia ter alcançado no mercado aberto, o HMRC poderá argumentar que não se trata de uma transação em condições normais de mercado e substituirá o cálculo do CGT pelo valor de mercado.
Em última análise, é quase certo que você terá alguma responsabilidade CGT se o valor da propriedade tiver aumentado. Se você deseja vender abaixo do mercado por motivos pessoais, vale a pena consultar um consultor tributário especializado que possa ajudar a determinar qual nível de desconto ainda pode ser aceitável e garantir que tudo seja relatado corretamente.
