Meu parceiro e eu estamos procurando comprar um executor ao qual acreditamos que podemos agregar valor significativo.
Encontramos algumas oportunidades no mercado. No entanto, embora estas propriedades atendam às nossas necessidades nos próximos dois a três anos, provavelmente precisaremos de uma casa maior assim que planejarmos começar uma família.
Quando essa hora chegar, nosso plano é mudar para um comprar para deixar hipoteca e liberar o patrimônio da propriedade para, eventualmente, comprar a casa de nossa família. Fizemos a nossa pesquisa sobre o mercado de arrendamento e o retorno é bom.
Se comprarmos uma casa para morar e, em três anos, decidirmos refinanciar e comprar nossa próxima casa, seremos obrigados a pagar imposto de selo suplemento para compradores de segunda habitação se mantivermos a nossa primeira habitação como arrendamento?
Projeto: Nosso leitor quer comprar um executor como sua primeira casa, depois comprar a casa de sua família daqui a três anos e alugar a primeira – mas está preocupado com o imposto de selo
Ed Magnus do This is Money responde: Seu plano pode ter seus méritos, especialmente se o seu executor acabar valendo muito mais do que você pagou por ele, depois de levar em consideração todos os custos de construção necessários para fazer a reforma.
No entanto, as implicações do imposto de selo para a sua próxima propriedade tornam este plano mais caro do que seria anteriormente.
Antes de 2016, as taxas do imposto de selo sobre casas de férias não eram diferentes daquelas pagas pelos compradores de primeira viagem ou pelas empresas que mudam de casa.
Agora tudo isso mudou. Os compradores de primeira viagem recebem uma isenção especial do imposto de selo, enquanto os compradores de aluguel e segundas residências pagam mais.
Os compradores de primeira viagem pagam apenas imposto de selo sobre o preço de compra acima de £ 300.000, enquanto as pessoas que mudam de casa começam a pagar valores acima de £ 125.000.
Para quem muda de casa, o imposto de selo começa em 2 por cento acima de um limite de £ 125.000 e depois aumenta para 5 por cento acima de £ 250.000, até ultrapassar o limite de 10 por cento em £ 925.000. Acima de £ 1.500.000, a taxa sobe para 12%.
Para compradores de primeira viagem, por exemploOs primeiros £ 300.000 do preço de compra de uma propriedade são isentos de impostos e depois os juros de 5 por cento entram em vigor. Mas se os compradores de primeira viagem comprarem uma propriedade que custa mais de £ 500.000, eles perdem a isenção e pagam os preços normais de mudança.
Em Inglaterra e na Irlanda do Norte, os investidores que compram para alugar e outros compradores de casas pagam uma sobretaxa de 5% sobre o valor que recebem aqueles que compram uma propriedade para viver. Na Escócia e no País de Gales os preços são ligeiramente diferentes.
O suplemento é adicionado ao custo total do imóvel, incluindo a parte que tem taxa zero para mudanças residenciais e comprador pela primeira vez.
Portanto, embora um comprador pela primeira vez não pague imposto de selo em uma propriedade de £ 300.000, um comprador que alugasse uma segunda casa acabaria pagando £ 20.000.
Para obter conselhos de especialistas, conversamos com Marcos Barrettespecialista fiscal na Property Tax Advice Ltd e Phil Blackburnsócio tributário da Lubbock Fine.
Armadilha fiscal: O imposto de selo é cobrado a taxas diferentes acima de certos limites e tem sido alterado repetidamente ao longo dos anos
Que imposto de selo pagarão no primeiro imóvel?
Mark Barrett responde: Supondo que a compra de sua propriedade seja na Inglaterra, se você for um comprador pela primeira vez e morar na propriedade como sua residência principal, então, se a propriedade não for superior a £ 500.000, você terá direito à isenção do imposto de selo para o comprador pela primeira vez.
Esta é uma economia significativa, pois as primeiras £ 300.000 são isentas de imposto de selo e você paga apenas 5% sobre a diferença entre o preço de compra e £ 300.000.
Talvez tenham ouvido rumores de que no Orçamento de 26 de Novembro poderão haver alterações ao SDLT e ao Imposto Municipal, mas é claro que isso ainda não é conhecido.
Mark Barrett, especialista tributário da Property Tax Advice ltd
Que imposto de selo pagarão sobre a outra propriedade?
Mark Barrett responde: Se, quando eventualmente se mudar para uma nova casa, mantiver este imóvel original em seu próprio nome, será responsável pelo complemento do segundo imóvel.
A alternativa é se você sentir que esse aluguel de imóvel será o primeiro de muitos investimentos e fará parte de um plano financeiro geral para sua vida. Nesse caso, abrir uma sociedade de responsabilidade limitada pode ser uma opção. Esta é uma tática popular usada por investidores imobiliários, mudando a forma como os impostos são pagos. Se você fez isso, poderá vender sua primeira propriedade com preço mais baixo para a empresa.
A empresa terá que pagar imposto de selo quando comprar o imóvel de você, mas isso também significa que você não terá que pagar o suplemento de taxa mais alta ao comprar sua segunda casa e maior.
Phil Blackburn acrescenta: Ao comprar uma segunda casa, o governo cobra dos compradores um imposto de selo extra de 5%. Isto significa que se uma propriedade custa £600.000, o imposto de selo sobe para £50.000, em comparação com £20.000 sob a taxa normal.
Normalmente, a sobretaxa não se aplica quando um comprador compra uma casa para substituir a sua casa principal, independentemente de já ter uma segunda casa. No entanto, manter a sua residência principal para arrendamento não conta como substituição.
Portanto, neste caso o casal teria de pagar uma taxa de 5 por cento, uma vez que o HMRC consideraria que estariam a comprar uma segunda casa.
No entanto, há advertências importantes que o leitor deve considerar. Se a primeira casa for vendida no prazo de três anos após a compra da nova, a sobretaxa pode ser recuperada, desde que a nova propriedade seja efectivamente utilizada como habitação principal.
Para o casal, isso significaria se desfazer do imóvel original e encerrar a compra para locação, no prazo de três anos.
Phil Blackburn, sócio tributário da Lubbock Fine
De que outras implicações fiscais eles deveriam estar cientes?
Mark Barrett responde: Alugar um imóvel pode ser lucrativo, mas você também precisa estar ciente do que é comumente conhecido como impacto da Seção 24 na redução de impostos de despesas hipotecárias.
Isso significa que você obtém redução de impostos sobre os juros da hipoteca do imóvel alugado, mas a redução é limitada a 20%.
Esta limitação do benefício fiscal pode ser dispendiosa se um ou ambos já estiverem tributados com taxas mais elevadas – mas existem duas opções possíveis.
Se o seu plano é ter apenas um imóvel para alugar, mantê-lo em seu próprio nome é provavelmente a decisão certa.
Ao comprar o imóvel que irá alugar, certifique-se de comprá-lo como “inquilinos em comum”, pois isso abre a possibilidade para você criar um contrato fiduciário e alocar mais renda para aquele de vocês, como casal, que paga menos imposto de renda quando você vem alugar.
Isto limita o efeito da secção 24 se um de vocês tiver rendimento baixo ou nenhum rendimento.
Phil Blackburn acrescenta: A conclusão é simples: manter a primeira casa para alugar pode ser financeiramente atraente, mas gera uma taxa de imposto de selo significativamente mais alta na próxima compra, a menos que a propriedade original seja vendida dentro de três anos.
É altamente recomendável procurar aconselhamento profissional para garantir que as regras sejam aplicadas corretamente e para evitar erros dispendiosos.
