TAs estatísticas são duras: as famílias incluídas na lista de habitação social do Conselho de Bath e North East Somerset enfrentam uma espera de 200 anos por uma propriedade de quatro quartos e os últimos números disponíveis mostram que a Inglaterra está a construir pouco mais de 10.000 casas sociais por ano.
Enfrentar esta crise foi um elemento-chave da promessa eleitoral do Partido Trabalhista de construir 1,5 milhões de casas ao longo de cinco anos, com o governo em Julho anuncia planeja gastar £ 39 bilhões na construção de 300.000 casas acessíveis ao longo de uma década, 60% delas para aluguel social.
Mas as esperanças de alcançar estes objectivos estão a desvanecer-se. Em Londres, a construção de habitações de todos os tipos foi praticamente interrompida, o que levou o secretário da Habitação, Steve Reed, e o presidente da Câmara, Sadiq Khan, a anunciarem na semana passada um pacote controverso que reduz de 35% para 20% a proporção de unidades acessíveis que um local necessita para ser acelerado.
Embora Reed tenha chamado a medida de um “tiro no braço” para conseguir a construção do Capitólio, os defensores dos sem-teto estão céticos. Mairi MacRae, chefe de campanhas da Shelter, quer “uma garantia firme de que as últimas mudanças nos regulamentos de planejamento resultarão em mais habitação social, e não menos”.
O pacote também inclui £322 milhões para criar um fundo de investimento para promotores de moradias e empréstimos de baixo custo através de o novo banco nacional de habitação. Isso se soma à reformulação mais ampla do governo nas leis de planejamento para tentar acelerar a construção e impulsionar a economia.
Apesar desses esforços para avançar em todas as direcções, o progresso na consecução dos objectivos continua a ser dolorosamente lento. O número novas casas entregues na Inglaterra foi de 231.300 no ano até setembro, acima dos 186.600 no ano até junho. Para atingir a meta de 1,5 milhões, a taxa de juro anual do Reino Unido deve ser de pelo menos 300.000, uma taxa não alcançada desde 1970.
“Uma Tempestade Perfeita”
Khan, que cresceu num apartamento municipal, resume o problema: “É agora uma tempestade perfeita para a construção de casas… devido a uma combinação de altas taxas de juro, ao aumento do custo dos materiais de construção, ao impacto da pandemia e às implicações contínuas do Brexit”. Soma-se a isso a falta de mão de obra qualificada e de novas regulamentações.
Estes problemas são ampliados para o sector da habitação social, onde os lucros dos construtores são inevitavelmente mais baixos. Shelter e a Federação Nacional de Habitação resolveram isso São necessárias 90.000 casas sociais por ano na Inglaterra.
Mas de acordo com os últimos dados anuais disponíveisdas 63.743 casas a preços acessíveis concluídas em Inglaterra no exercício financeiro até Março de 2024, apenas 10.153 eram para arrendamento social, um acordo subsidiado para pessoas com baixos rendimentos que normalmente é cerca de 50% da taxa de mercado. O restante era propriedade compartilhada, aluguel para compra e aluguel acessível (fixado em mais de 80% da média local).
No passado, essas habitações eram maioritariamente construídas, propriedade e geridas pelos municípios, mas nas últimas décadas as associações de condomínios assumiram a provisão. No entanto, essa oferta diminuiu nos últimos anos, à medida que estes grupos sem fins lucrativos foram dizimados pela queda dos rendimentos das rendas e pelo aumento dos custos dos empréstimos.
Também enfrentaram enormes despesas para instalar tecnologias energeticamente eficientes, como bombas de calor, resolver problemas de segurança contra incêndios e reparar propriedades antigas, uma questão que se tornou mais urgente devido ao requisito introduzido esta semana ao abrigo da lei de Awaab para resolver emergências no prazo de 24 horas.
Isto vem juntar-se a anos de subinvestimento depois de o governo de coligação ter deixado de financiar habitações sociais para arrendamento em 2011. Embora esta política tenha terminado cinco anos mais tarde, a construção ainda não recuperou.
Outro obstáculo tem sido ligar as novas construções a um conselho ou associação habitacional para as gerir. A Home Builders Federation (HBF) calculou que, das casas sociais ou acessíveis em Inglaterra e no País de Gales que não foram vendidas, estão em construção ou a um ano de serem construídas, 10.000 não possuem contrato com um proprietário social.
“Sem acordos para que as associações habitacionais assumam propriedades, milhares de casas acessíveis ficam paradas ou vazias, impedindo que os construtores cumpram as condições de planeamento.” diz um porta-voz da HBF. “Como resultado, a entrega é interrompida, os locais são atrasados, reformulados ou, em alguns casos, tornados inadequados, afetando cerca de 100 mil residências do mercado privado e deixando as metas habitacionais ainda mais fora de alcance”.
“Não a Zero”
A escassez de mão-de-obra qualificada é outro grande problema, levantando preocupações de que a qualidade dos edifícios possa ser comprometida na sequência dos escândalos que cercam as casas de má qualidade.
“Tivemos problemas no passado e compramos casas de outros incorporadores que não estavam à altura”, diz Fiona Fletcher-Smith, CEO da empresa imobiliária L&Q.
“O número de casas que adquirimos este ano caiu porque há um conjunto específico de construtores onde dissemos ‘Não, não é bom o suficiente, não vamos aceitá-los’. Então, comprometemos os números para manter a qualidade e o governo precisa estar ciente disso.”
A escassez de mão de obra varia de telhados a topógrafos, e a inflação nos custos de construção está em torno de 40%. Alguns materiais também são difíceis de encontrar: mostra os números mais recentes A produção de cimento no Reino Unido caiu para o nível mais baixo dos últimos 75 anos.
“A força de trabalho existente está envelhecendo”, disse Anthony Codling, chefe de pesquisa imobiliária europeia da RBC Capital Markets. “Estimamos que a idade média de um pedreiro seja de 56 anos. Temos muito poucos jovens a receber formação para os substituir quando se reformarem e, desde o Brexit, registou-se uma queda significativa no número de trabalhadores qualificados provenientes da Europa.”
Fletcher-Smith acrescenta: “Mesmo que você nos dê todo o dinheiro do mundo, não teremos as pessoas de que precisamos para fazer o que precisamos”.
“Com os moradores, não é feito com eles”
A “densificação” – mais unidades por metro quadrado – foi apresentada como uma solução possível e foi o assunto de um fórum de habitação social organizado pelo Lloyds Banking Group durante o verão, embora os especialistas tenham sublinhado que isso deve ser feito com cuidado.
Em Basingstoke, Hampshire, o Sovereign Network Group (SNG), uma das maiores associações habitacionais de Inglaterra, com 85.000 habitações, precisa de conquistar os residentes que se opõem às habitações familiares de “alta densidade” de vários andares.
Fileiras de bangalôs de tijolos vermelhos nos bairros de Buckskin e South Ham, onde vivem 12 mil pessoas, serão reconstruídas como parte do projeto de regeneração de 30 anos da SNG.
Pretende melhorar a disposição do terreno com 4.600 habitações – o tamanho do Parque Olímpico de Londres – e construir novas casas, apartamentos e espaços verdes, bem como reconstruir algumas casas existentes. O grupo garantiu recentemente financiamento para construir mais de 25 mil casas no sul, oeste e leste de Inglaterra durante a próxima década.
Os planos detalhados deverão ser divulgados no início do próximo ano, mas os primeiros esboços feitos à mão do SNG, publicados esta Primavera, causaram preocupação entre alguns inquilinos e proprietários privados com quem o Guardian falou, que temem que as suas casas possam ser demolidas e substituídas por blocos de apartamentos de cinco a seis andares.
A SNG insiste que nada foi decidido ainda, mas uma moradora, Maggie Hardy, 79 anos, diz que demolir os bangalôs “destruiria nossa comunidade… Os idosos não querem ir para um prédio de apartamentos onde o elevador quebra duas vezes por semana”.
A remodelação poderá levar à demolição de algumas casas das décadas de 1960 e 1970 e de pré-fabricados da década de 1950, provocando a oposição dos residentes – embora muitos concordem que a área precisa de melhorias.
“Sou totalmente a favor”, diz Stephen Baverstock, inquilino de longa data da SNG em South Ham, que faz parte do grupo de co-design da SNG com planejadores e arquitetos. Ele diz que a área precisa de melhores cruzamentos e estacionamento, além de consultório médico e consultório odontológico, mas acrescenta: “Não sabemos qual será a extensão da demolição e isso cria incerteza”.
A SNG prometeu ouvir e está a realizar uma série de reuniões com os residentes antes de finalizar os seus planos. Alguns escreveram ao seu deputado, Luke Murphy, e chamaram o executivo-chefe do SNG, Mark Washer, para publicar que ainda não foram tomadas decisões e que as ordens de compra obrigatórias seriam um “último recurso”.
Murphy, o deputado de Basingstoke, disse: “Esta é uma comunidade muito unida, construída ao longo de gerações. Deixei claro que quaisquer planos para a área devem ser feitos com os residentes, e não contra eles.”
Brotos verdes
Num ambiente tão desafiador, alguns têm lutado. Peabody, um dos maiores proprietários sociais da Inglaterra,teve sua classificação de crédito rebaixada pela S&P Global Ratings em julho, depois de ter tido um ano mais fraco do que o esperado.
Outros argumentam que as medidas trabalhistas precisam de tempo para entrar em vigor, apontando para os 16 mil milhões de libras de dinheiro público que apoiam o National Housing Bank e para o anúncio em Junho da antecessora de Reed, Angela Rayner, de que os proprietários sociais poderiam aumentar as rendas em 1 ponto percentual acima da inflação durante 10 anos, dando-lhes a confiança para começar a construir.
Em 2024, uma crise de caixa forçou a L&Q, proprietária de 105 mil casas, a interromper algumas construções. Um ano depois, Fletcher-Smith está mais otimista, com planos de construir 2.000 novas casas no próximo ano. “Tivemos cinco anos terríveis”, diz ela, mas agora “temos um governo que entende a escala do problema e realmente quer resolvê-lo”.
Um porta-voz do Ministério da Habitação, Comunidades e Governo Local disse: “Estamos a colocar espadas no chão para construir 1,5 milhões de casas, com medidas ambiciosas para acelerar o planeamento e a construção.
“Apoiámos o sector com um investimento recorde de 39 mil milhões de libras para proporcionar o maior impulso à construção de habitações sociais e acessíveis numa geração, tomando medidas para resolver problemas específicos em Londres e devolver o capital à construção.”
