Dois acordos esta semana com um titã de private equity dos EUA são sinais de que a propriedade comercial está deixando de ser uma zona proibida para se tornar uma área de interesse para investidores do Reino Unido em busca de uma pechincha.
Por trás desta mudança de percepção estão tendências como a “hotelificação” dos escritórios para proporcionar um nível de conforto das nove às cinco que diminui o apelo de trabalhar em casa.
Há também a percepção crescente de que edifícios industriais menos glamorosos podem ser fonte de retornos consideráveis.
Blackstone, o player de private equity dos EUA – que está acumulando um império imobiliário de US$ 100 bilhões no Reino Unido – disse que poderia fazer uma oferta pela Big Yellow, o maior nome de autoarmazenamento da Grã-Bretanha. A Big Yellow, uma empresa de 1,9 mil milhões de libras conhecida pelas suas ações vibrantes, é vista como a joia do seu setor. As ações da empresa subiram 20% após a notícia.
A intervenção da Blackstone, o maior investidor mundial em imóveis comerciais, é significativa, disse Andrew Saunders da Shore Capital. Ele explica: “Quando um grupo de private equity recorre a aquisições, isso indica que as avaliações estão baixas e que há oportunidades para melhorar os retornos. É um ponto ideal.”
Saunders afirma que, em alguns casos, é possível comprar £ 1 em bons ativos imobiliários comerciais por 50 centavos.
Otimista: o portfólio de Hammerson inclui Brent Cross e a Praça de Touros em Birmingham (foto acima)
Isto é o resultado do aumento do ‘desconto’, ou lacuna, entre os preços das ações de alguns fundos de investimento imobiliário (Reits) e os seus valores patrimoniais líquidos (NAVs).
O motivo da queda nas ações foi maior taxas de juros o que tornou o Reits uma proposta menos atraente e uma incerteza financeira. No entanto, mesmo neste contexto, a Blackstone foi às compras e comprou o Warehouse Reit no verão.
Também anunciado na segunda-feira, o grupo de private equity está agora vendendo £ 1 bilhão em ações para a Tritax Big Box, em troca de uma participação de 9 por cento neste Reit de £ 3,65 bilhões.
Na opinião da Blackstone, a Tritax Big Box possui “propriedades de alta qualidade com potencial significativo de crescimento de aluguel incorporado”. Mas suas ações estão com desconto de 25%.
Isto reflecte o desespero que cercou Reits, mas também alguns temem que o Orçamento possa conter medidas prejudiciais à propriedade comercial. Se isso se materializar, Blackstone poderá se afastar do Big Yellow.
Mas esta preocupação significa que os Reits não são apenas pechinchas, mas também podem encontrar compras subvalorizadas.
Laura Elkin, chefe da AEW UK Reit, disse: “A instabilidade política está levando a preços incorretos no momento. Existem muitas oportunidades para preços atraentes. Muitos investidores privados estão procurando diversificar.
Se você acha que este é o momento certo para fazer do Reits um alicerce em seu portfólio, aqui estão alguns princípios básicos.
PROTEÇÃO NA PROTEÇÃO
A Blackstone pode estar interessada na Big Yellow, que opera cerca de 80 unidades em Londres e no Sudeste.
Mas gestores de fundos como Matthew Norris, da Gravis, e Alan Dobbie, da Rathbone, que apoiam há muito tempo a Big Yellow, estão convencidos de que o negócio não será vendido barato. Um valor de £ 2,7 bilhões é considerado uma avaliação razoável, dadas as credenciais do presidente da Big Yellow, Nicholas Vetch, e do executivo-chefe, James Gibson.
Dobbie diz que a dupla construiu “bastante” o negócio diante do planejamento e outras dificuldades. Norris menciona a atração da marca Big Yellow. Ele acrescenta: “Os clientes em potencial não pesquisam no Google self-storage, mas no Google Big Yellow”.
Uma guerra de lances pela Big Yellow pode estar iminente, especialmente porque o corretor Peel Hunt acredita que a Reits CubeSmart e a Extra Space Storage dos EUA podem estar interessadas.
Mesmo antes de esta ligação começar, os corretores deram uma “compra” ao Big Yellow. A ação está em 1118p, o que significa um desconto de cerca de 25%. Um corretor estabeleceu um preço-alvo de 1530p. O Tritax Big Box também foi classificado como ‘compra’ nos atuais 145p. Um corretor estabeleceu uma meta de 200p. Isto reflete a reavaliação deste Reit.
E, tal como esta coluna destacou no mês passado, a Tritax Big Box está a migrar para os centros de dados – os edifícios que estão a impulsionar o boom da inteligência artificial (IA). Se o projeto do Reit no local da Manor Farm, perto de Heathrow, for aprovado, o Reit poderá ganhar £ 59 milhões em aluguéis a cada ano.
As ambições da Blackstone estendem-se à aquisição de toda a Tritax Big Box?
É sempre possível, mas se você deseja exposição a este e outros Reits, incluindo LondonMetric e Primary Health Properties, uma alternativa é o TM Gravis UK Listed Property Fund, uma melhor compra do FundCalibre.
EM CASA NO ESCRITÓRIO
“Hotelificação” é a palavra da moda no mercado de escritórios de Londres, uma vez que a procura por alojamento de luxo na sede do West End supera a oferta. Esses locais de trabalho apresentam decoração semelhante à de um hotel cinco estrelas, com móveis elegantes e cozinhas bem abastecidas.
Estes extras – que ajudam a garantir que os funcionários regressam ao escritório quatro ou cinco dias por semana – não são uma extravagância.
Norris argumenta que a “hotelificação” deveria ser uma boa notícia para Reits como Derwent, Great Portland Estates e Shaftesbury Estate, que possuem partes de Covent Garden e Soho.
Esses Reits também têm grandes descontos. Mas isto não impediu o fundo soberano norueguês de adquirir uma grande participação em Shaftesbury em Março, no valor de 1,5 biliões de libras, sugerindo que estas são boas apostas a longo prazo para investidores com um orçamento ligeiramente menor.
A volta ao cargo também deve impulsionar a British Land, dona do complexo Broadgate na cidade. Se você já é titular, sua paciência pode ser recompensada.
FAÇA TERAPIA DE VAREJO
Tem havido tal desgaste na High Street que as propriedades de varejo foram lançadas no que Saunders chama de “um inverno nuclear”. Mas há uma sensação de que a perturbação causada pelo comércio eletrónico está a estabilizar e os compradores estão a abraçar a sociabilidade e outros aspetos das lojas físicas.
Os destinatários desta transferência poderiam incluir o Hammerson Group de £ 1,6 mil milhões, cujo portfólio inclui Brent Cross e a Praça de Touros de Birmingham (foto acima). Hammerson é classificado como “retido” pelos analistas.
Outra opção é o NewRiver Reit de £ 302 milhões, especializado em shopping centers locais e com classificação de “compra”. NewRiver tem um rendimento de dividendos de 9,7%.
O AEW Reit de £ 169 milhões é igualmente generoso, rendendo 7,49 por cento. Este desconto de apenas 0,6% do Reit deve-se a uma estratégia de remodelar parques comerciais desgastados e depois vendê-los com lucro, bem como à crença num futuro melhor para a High Street.
Uma das mais recentes compras da AEW na High Street é o Bancroft Parade de lojas na cidade suburbana de Hitchin, em Hertfordshire.
Os inquilinos incluem Gail’s, a rede de padarias que atua como catalisador para a ocupação do varejo. Os Reits podem ter o mesmo efeito no seu portfólio, desde que você esteja pronto para o risco político.
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