Os aluguéis ficaram mais baratos em muitas grandes cidades no ano passado, à medida que apartamentos de luxo abriram suas portas e incentivaram os inquilinos a desocupar suas antigas casas.
Mas os incorporadores dizem que quem procura pechinchas deve se apressar, pois os apartamentos existentes não durarão muito.
A taxa média de aluguel nos EUA caiu 0,18% em novembro, a maior queda em mais de 15 anos, segundo a empresa de pesquisa imobiliária CoStar. Fatores que impulsionam esse declínio: Grandes cidades como Austin, Denver e Phoenix, bem como Nápoles, Flórida. Aluguéis baixos em resorts como; Asheville, Carolina do Norte; e Myrtle Beach, Carolina do Sul
Os aluguéis de Seattle caíram 0,3% em novembro em relação a outubro, segundo dados do CoStar.
À medida que os inquilinos ricos negociam, a abertura de novos edifícios reduz os aluguéis e força os proprietários a reduzir os preços dos apartamentos mais antigos. Os aluguéis de unidades mais antigas caíram até 11%, e algumas são agora oferecidas a preços tão baixos quanto as casas frequentemente descritas como “acessíveis” e vêm com restrições como controle e estabilização de aluguéis.
A dinâmica de mudança no mercado de arrendamento desafia a noção de que a habitação de luxo não está a ajudar o ecossistema mais amplo.
“O que isto mostra é que a oferta de habitação está a reduzir o custo das rendas”, disse Sharon Wilson Géno, presidente do Conselho Nacional de Habitação Multifamiliar, um grupo comercial que representa proprietários, investidores e promotores.
O declínio surpreendente no meio de uma crise imobiliária histórica é outro efeito da pandemia da COVID-19, onde um congelamento da actividade económica levou a Reserva Federal a cortar as taxas de juro, tal como o trabalho remoto causou um aumento nos preços das casas. À medida que os trabalhadores de escritório fugiam para locais como Miami e Nashville, os promotores entraram em acção, lançando novos projectos em cidades que identificaram como as mais desejáveis para esta onda de imigrantes; a maioria deles está localizada nos estados do Cinturão do Sol.
Em 2024, as inaugurações de novos apartamentos de luxo atingiam o seu pico nestas cidades. Mais de 10.000 novos apartamentos foram abertos para inquilinos em Austin nos três meses encerrados em setembro do ano passado. Phoenix atingiu quase 8.000 novas unidades antes do final do ano. O pico de Denver ocorreu um pouco antes, com mais de 5.000 unidades inauguradas no início de 2024.
Nas cidades onde as rendas dos edifícios antigos caíram mais, as novas habitações foram construídas a uma taxa muito superior à média nacional. Os aluguéis permaneceram praticamente inalterados nas cidades que acrescentaram novos apartamentos a taxas mais baixas (abaixo da média nacional).
Analistas dizem que o motivo da queda dos aluguéis não poderia ser mais claro.
“É um ciclo de desenvolvimento geracional”, disse Grant Montgomery, diretor nacional de análise multifamiliar da CoStar. “Não vimos um pico como este desde meados da década de 1980.”
Embora o desenvolvimento de habitação acessível tenha sido relativamente lento (centenas, em vez de milhares de novas unidades, foram construídas por trimestre), a oferta de edifícios de luxo ao longo dos últimos anos reduziu as rendas e ajudou a aliviar alguns dos problemas de acessibilidade nestas cidades.
“Mais oferta é a resposta para a acessibilidade da habitação. Acho que as pessoas não acreditam nisso”, acrescentou Géno, do NMHC.
É claro que confiar em empreendimentos de luxo para resolver a crise imobiliária não é uma solução a longo prazo; Os promotores já estão a retirar planos para novos edifícios em áreas onde as rendas caíram mais. O número de novos apartamentos para arrendar em todo o país deverá cair para metade no próximo ano, face ao pico registado em meados de 2024.
A Camden Property Trust, que tem cerca de 60.000 unidades, está entre as operadoras que citam a nova oferta como a principal razão pela qual os aluguéis caíram. O prefeito Ric Campo disse aos investidores em uma teleconferência em novembro que o foco estava na “ocupação e não no aumento dos aluguéis”.
Ainda assim, Campo previu que uma oferta mais restrita acabaria por permitir que os incorporadores começassem a aumentar os aluguéis novamente.
“Os apartamentos e as nossas ações estão à venda, mas isso não vai durar muito”, disse ele.
