O mercado imobiliário dos EUA está mostrando sinais de congelamento profundo – que rivaliza com o vórtice polar que atingiu esta semana.
De acordo com Redfin, apenas 2,5% dos lares nos EUA mudaram de mãos entre janeiro e agosto deste ano, cerca de 25 em cada 1.000. Essa é a menor rotatividade habitacional em pelo menos 30 anos. Durante o boom pandêmico de 2021, esse número estava próximo de 40 por 1.000.
A recessão está pesando fortemente sobre os compradores de primeira viagem, que já estão sobrecarregados pelo aumento do custo de vida. Com os preços elevados dos alimentos, as taxas hipotecárias fixas a 30 anos a oscilar perto dos 6% e um preço médio das casas acima dos 400 mil dólares, muitos americanos estão a ser excluídos da propriedade da casa própria.
As vendas de casas existentes caíram para cerca de 4,06 milhões de unidades em todo o país em 2024, o menor total anual desde 1995, informou recentemente a Associated Press. Ainda assim, os preços continuaram a subir – a mediana nacional atingiu cerca de 407.500 dólares, um aumento de quase 5% em relação ao ano anterior.
Propriedade empresarial e a ‘nação do aluguel’‘
Glennda Baker, profissional do setor imobiliário de Atlanta, que passou mais de três décadas no setor e conquistou centenas de milhares de seguidores nas redes sociais, diz que a mudança em direção ao aluguel em vez da propriedade atingiu um nível alarmante.
Sobre O podcast “Raising America”.alertou Baker que os investidores institucionais estão remodelando o sonho americano.
“Pelo menos 27% do mercado de Atlanta pertence a empresas que estão devolvendo o sonho americano aos jovens”, disse Baker. “Eles dizem que você quer ser inquilino – que não quer lidar com manutenção ou propriedade. Mas, como inquilino, você está à mercê do proprietário. Eles podem aumentar o aluguel ou se recusar a renovar seu contrato. Você está em uma roda de hamster.”
A nível nacional, os proprietários empresariais possuem cerca de 3% de todos os alugueres para uma única família, de acordo com Governing.com, mas em áreas metropolitanas como Atlanta, Charlotte e Phoenix, a sua presença é muito maior. Estas concentrações alimentaram a inflação dos aluguéis e reduziram a oferta para os compradores tradicionais de casas.
Baker diz que o que mais a assusta é se as gerações mais jovens conseguirão sair dessa roda – construindo riqueza geracional através da aquisição de casa própria.
Por que os proprietários não vendem
Mesmo os proprietários de casas de longa data com patrimônio significativo continuam por aqui, disse Baker. Este grupo é dissuadido pelos impostos sobre ganhos de capital e pela perspectiva de contrair uma nova hipoteca a uma taxa muito mais elevada.
Nos Estados Unidos, o imposto federal sobre ganhos de capital sobre ganhos com vendas de casas depende de há quanto tempo a propriedade é propriedade e da renda do vendedor. Embora os proprietários possam excluir até US$ 250.000 em ganhos (ou US$ 500.000 para casais) na venda de uma residência principal, os ganhos acima desses limites podem ser tributados em até 20% pelo governo federal, mais os impostos estaduais aplicáveis.
“Você olha para os boomers – US$ 46 trilhões em ações parados ali”, disse Baker. “Eles são donos de suas casas ou têm taxas de hipoteca abaixo de 4%. A razão pela qual não estão vendendo é porque a casa que compraram por US$ 400 mil há 30 anos vale agora US$ 2,5 milhões. Qual é o ganho de capital com isso? Eles pagaram seus impostos, pagaram suas hipotecas – eles fizeram tudo certo.”
Este “efeito lock-in” tornou-se uma das forças mais poderosas por detrás da escassez de stocks na América. Muitos proprietários mais velhos considerariam o downsizing, mas hesitam porque a venda pode gerar uma conta de ganho de capital de seis dígitos. Por exemplo, um proprietário que comprou uma casa nas décadas de 1980 ou 1990 – antes de décadas de valorização – poderia dever dezenas ou centenas de milhares de impostos se os seus ganhos excedessem os limites de exclusão federais.
O desincentivo financeiro, combinado com a relutância em negociar uma hipoteca inferior a 4% por uma taxa de juro de 6% ou 7%, está a manter milhões de casas fora do mercado. Os economistas estimam que o efeito tenha retirado de circulação cerca de 1,5 milhões de potenciais listagens nos últimos anos.
Um caminho cada vez menor para a propriedade
Esse fosso entre gerações – proprietários mais velhos que detêm propriedades de elevado valor e compradores mais jovens excluídos do mercado – está a aprofundar a mudança para o arrendamento.
“Isso é o que me assusta”, disse Baker. “É por isso que estou tentando comprar imóveis suficientes para que meus filhos não fiquem à mercê de outra pessoa.”
Os economistas alertam que quanto mais tempo este desequilíbrio persistir, mais arraigado ele se tornará. Uma percentagem crescente de americanos – especialmente a geração Y e a Geração Z – poderá passar a sua vida adulta como arrendatários, desgastando o modelo tradicional de construção de riqueza baseado na equidade da habitação.
Analistas dizem que é improvável que o estado congelado do mercado imobiliário derreta rapidamente. A cautela da Reserva Federal na redução das taxas de juro, juntamente com a inflação nos materiais de construção e nos custos de seguros, manteve a acessibilidade perto de mínimos históricos.
Se os EUA se tornarão uma “nação de arrendatários” dependerá de os decisores políticos conseguirem desbloquear a oferta – através de zoneamento, incentivos fiscais para vendedores ou restrições às compras a granel por parte dos investidores. Por enquanto, a tendência é clara: menos pessoas compram, mais alugam e a promessa do sonho americano vem cada vez mais acompanhada de um arrendamento.
A entrevista completa de Baker pode ser visto no YouTube.
