Os proprietários dos inquilinos tiveram um vislumbre de esperança de que as reformas do governo poderiam em breve se tornar realidade, depois que um tribunal decidiu a seu favor na semana passada.
Na sexta-feira, o Tribunal Superior rejeitou uma grande contestação legal apresentada por grandes proprietários contra a Lei de Reforma de Propriedades Livres e Arrendamento de 2024.
O argumento dos freeholders era que estas reformas – que poderiam tornar mais barato para os 4,5 milhões de inquilinos britânicos prolongarem os seus contratos de arrendamento ou comprarem as suas propriedades – teriam violado os seus direitos humanos.
O desafio, ouvido em Julho deste ano, foi apresentado por seis grandes proprietários, incluindo o Duque de Westminster e o Conde de Cadogan.
Harry Scoffin, ativista e fundador dos Free Leaseholders, saudou o resultado no Tribunal Superior, chamando o desafio dos freeholders de “abuso da democracia”.
Este último desenvolvimento é uma boa notícia para os proprietários – embora alguns possam perguntar-se por que razão a mudança não ocorrerá mais cedo.
Já se passaram quase 18 meses desde que a Lei de Reforma do Arrendamento e Propriedade Livre foi aprovada nas últimas horas do governo conservador.
Analisamos o que significam os últimos desenvolvimentos, quais as reformas do arrendamento que estão a ser propostas e quando é provável que ocorram.
Expulso: O Supremo Tribunal rejeitou um grande desafio legal interposto por grandes proprietários contra a Lei de Reforma de Propriedade Livre e Arrendamento de 2024
Esta decisão será objeto de recurso?
Linz Darlington, diretor administrativo de especialistas em extensão de locação da Homehold, diz que embora esta última decisão seja um passo na direção certa para os proprietários, a decisão do Tribunal Superior provavelmente será apelada.
“Embora este julgamento seja um próximo passo importante na reforma do arrendamento, não é o fim da batalha”, diz ele. “Parece provável que esta decisão será apelada e o resultado pode ser diferente.”
Mesmo que o tribunal decidisse novamente a favor dos inquilinos, o recurso poderia atrasar em meses o processo de reforma do arrendamento.
O activista Harry Scoffin acredita que o governo deve agora agir rapidamente e cumprir a promessa do seu manifesto de acabar com o arrendamento.
Linz Darlington, diretor administrativo e fundador do serviço de extensão de locação Homehold
“A decisão da Suprema Corte deveria encorajar o governo a ir não apenas mais rápido, mas mais longe”, diz ele.
“Não são apenas as exigências arbitrárias de taxas de serviço por parte de proprietários gananciosos que estão matando os inquilinos e o mercado de apartamentos, o mesmo acontece com os aluguéis sujos.”
No entanto, os proprietários independentes acreditam que as reformas do arrendamento violariam os acordos que celebraram, minariam a confiança no mercado imobiliário e criariam incerteza em torno das propriedades existentes pertencentes a empresas como fundos de pensões.
Um porta-voz da Residential Freeholders Association disse: “O direito de propriedade e o direito contratual são impulsionadores fundamentais da confiança dos investidores nacionais e globais no Reino Unido.
“Esta decisão abre a porta para o governo intervir em mercados muito além do setor de arrendamento, um risco que prejudicará seriamente a reputação do Reino Unido como destino de negócios.
“Numa altura em que o Chanceler do Tesouro procura 50 mil milhões de libras de investimento interno de fundos de pensões, o Governo está a criar uma incerteza significativa em torno da segurança dos actuais 31 mil milhões de libras em activos no sector do arrendamento.”
Quando é que as reformas do arrendamento se tornarão uma realidade?
Embora a Lei de Reforma do Arrendamento e Propriedade Livre de 2024 tenha sido aprovada há um ano e meio, muitas das mudanças que irá introduzir ainda não foram implementadas.
Uma coisa que já mudou é que, em fevereiro de 2025, a exigência de que um inquilino deve ter vivido em sua propriedade por dois anos antes de poder solicitar ao proprietário a prorrogação do aluguel foi eliminada.
No entanto, levará mais tempo para que as reformas nas taxas de serviço e nos custos das extensões de arrendamento entrem em vigor.
O Governo disse que precisa de realizar mais consultas sobre as taxas e percentagens utilizadas para calcular o custo das extensões de arrendamento antes que isso possa acontecer.
Darlington diz: “Somente depois que esses preços forem definidos os inquilinos saberão se a extensão do aluguel será mais barata – e para alguns poderá ser mais cara”, acrescentou Darlington.
A mudança está chegando: a decisão da Suprema Corte é uma vitória para os 4,5 milhões de inquilinos da Grã-Bretanha
Ele apelou ao governo para lançar esta consulta “sem demora”.
Existem também outras peças da chamada legislação “secundária” que devem ser aprovadas antes que as reformas possam ser aprovadas.
Segundo a Homeowners Alliance, esse processo levará “anos, não meses”.
O que mais contêm as reformas do arrendamento?
Entre as outras reformas propostas na lei está uma proposta para retirar o que é conhecido como “valor do casamento”.
O valor conjugal é o aumento no valor de um imóvel alugado em decorrência de uma prorrogação do arrendamento.
Dito de outra forma, é o benefício económico que resulta da fusão de alguns interesses do proprietário e do inquilino, daí o termo “casamento”.
De acordo com a legislação em vigor, não é deduzido qualquer valor conjugal quando o prazo não expirado do contrato de arrendamento for superior a 80 anos.
Porém, quando o contrato de arrendamento for inferior a 80 anos, o valor matrimonial deverá ser dividido 50:50 com o proprietário.
Há também uma cláusula sobre um teto para o aluguel do terreno no cálculo das prorrogações do aluguel. Muitos inquilinos têm que pagar o aluguel do terreno todos os anos ao proprietário. Esta é uma taxa cobrada para refletir que os inquilinos não são proprietários do terreno onde sua propriedade foi construída.
A Lei de Reforma da Posse da Terra proibiu taxas de aluguel de terrenos para novos arrendamentos de casas adquiridas após 30 de junho de 2022.
No entanto, isto não se aplica aos arrendamentos existentes, incluindo aqueles que são transferidos de um proprietário para outro quando o imóvel é vendido.
Alguns arrendamentos fazem com que os aluguéis dos terrenos aumentem a um ritmo alarmante, às vezes centenas de libras por ano.
Actualmente, quando um inquilino renova o seu arrendamento, tem de pagar uma quantia em dinheiro para “comprar” esta futura renda do terreno e a lei tornará isto mais barato ao limitar o cálculo da renda do terreno a 0,1 por cento do valor do apartamento.
A lei também procurará alterar os critérios de elegibilidade para dar a mais inquilinos o direito de assumir a gestão do seu edifício.
Deverá também trazer maior transparência às taxas de serviço e dar aos inquilinos um novo direito de solicitar informações sobre as taxas de serviço e a gestão das suas taxas de construção, taxas de administração e comissões de seguro de construção.
Também eliminará a presunção de que o proprietário paga as custas judiciais do seu senhorio ao contestar más práticas e dar-lhes-á um novo direito de requerer a recuperação das custas judiciais do seu senhorio.
O arrendamento pode ser cancelado completamente?
Em Março, o governo publicou um documento branco afirmando que pretendia proibir a venda de novos arrendamentos em Inglaterra e no País de Gales.
O secretário de Habitação, Matthew Pennycook, descreveu o sistema como “feudal” ao anunciar planos de mudar para o sistema compartilhado, que já é padrão para proprietários de apartamentos na Escócia e em outras partes do mundo.
Neste sistema, cada proprietário de apartamento detém a propriedade da sua casa e partilha a propriedade do edifício e do terreno onde se encontra com todos os outros proprietários através da adesão a uma “associação comunitária”.
O governo disse que planeja manter mandatos regulares até o final do atual parlamento em 2029.
Afirmou que publicaria um projecto de legislação sobre esta matéria até ao final de 2025, mas isso ainda não aconteceu.
