O mercado imobiliário pode enfrentar uma grave recessão devido a uma crise financeira iminente. Os analistas vêem duas grandes ameaças económicas no horizonte – a dívida cada vez maior do país e uma queda iminente do mercado de ações.
Ambos os cenários parecem cada vez mais plausíveis e os resultados podem significar miséria para os proprietários e investidores imobiliários do Reino Unido.
É assim que tudo pode acontecer.
A crise da dívida soberana pode aumentar as taxas hipotecárias
O governo está a lutar para controlar o endividamento, o que poderá significar um desastre se os investidores globais perderem a confiança na sua capacidade de gerir as finanças do país.
Prêmios dourados – o taxas de juros pagos pelo governo para pedir dinheiro emprestado – são elevados. As marrãs de dez anos estão em 4,4% – acima dos 3,5% de três anos atrás e 0,26% de cinco anos atrás.
Um aumento nas taxas hipotecárias travaria o mercado imobiliário; na pior das hipóteses, poderia levar à queda dos preços e ao aumento das execuções hipotecárias.
Se os investidores ficarem mais preocupados com a capacidade do governo para gerir a sua dívida, poderão exigir uma recompensa mais elevada por emprestar dinheiro. Isso poderia fazer com que os rendimentos saltassem, o que levaria a maiores juros hipotecários.
Isto aconteceu em Setembro de 2022, após o mini-orçamento de Liz Truss, quando cortes de impostos não financiados assustaram os mercados obrigacionistas. Antes disso, o empréstimo com taxa fixa mais baixa de dois anos era de 3,24% e o empréstimo com taxa fixa mais baixa de cinco anos era de 3,14%. Um mês depois, a correção mais baixa de dois anos foi de 5,44% e a correção mais baixa de cinco anos foi de 5,33%.
Um pânico semelhante no mercado das gilts parece plausível sob o actual governo, que continua a gastar mais do que recebe das receitas fiscais.
Os números oficiais mostram que o endividamento público atingiu £20,2 mil milhões em Setembro, o valor mais elevado para esse mês em cinco anos. Isto eleva o endividamento total para a primeira metade do ano financeiro para quase 100 mil milhões de libras.
Se as taxas prime subirem, isso, por sua vez, aumentará as taxas hipotecárias, o que reduz o montante que os potenciais proprietários podem pagar pelas propriedades e, assim, os preços podem cair.
Peter Stimson, do credor MPowered, alerta que o orçamento do próximo mês pode desencadear eventos. “O governo perdeu um confronto contundente com os deputados trabalhistas sobre a reforma da segurança social, e a sua frágil relação com os seus representantes poderia forçar a chanceler a adoptar um orçamento que assusta os mercados”, diz ele.
“Na melhor das hipóteses, um pico nas taxas hipotecárias travaria o mercado imobiliário; na pior, poderia levar à queda dos preços e a um aumento nas execuções hipotecárias.”
Hetal Mehta, do gestor de fortunas St James’s Place, adverte que uma queda prolongada nos preços das casas poderá ser iminente se os investidores começarem a duvidar do compromisso do governo em manter os empréstimos sob controlo. Poderia durar mais tempo do que após o Orçamento Truss, uma vez que foi alimentado por cortes súbitos e não financiados de impostos – todos os quais foram rapidamente revertidos.
Mehta acrescenta: “Uma nova crise poderá resultar mais de uma deriva estrutural – crescimento mais lento e défices persistentes – que poderá criar uma pressão prolongada e opressora, em vez de um choque acentuado.
“As implicações para o mercado imobiliário decorrem disto: a acessibilidade já está esticada. Taxas hipotecárias mais altas poderiam restringir ainda mais a demanda entre comprador pela primeira vez. A atividade já está moderada e isso pode levá-la quase à estase. Os proprietários, enfrentando pressões de refinanciamento, podem se desfazer de estoques.
Mehta prevê um mercado moderado neste caso, em vez de um colapso dramático observado durante a crise financeira de 2008. Isto porque os proprietários de casas na altura tinham níveis de endividamento muito mais elevados do que hoje.
O que uma quebra do mercado de ações pode significar
Há receios de que estejamos à beira de uma quebra do mercado de ações, com uma bolha de IA agora vista como o maior risco para os mercados financeiros. O Banco de Inglaterra adicionou o seu nome à lista daqueles que levantaram preocupações este mês, à medida que o seu comité de política fiscal fazia comparações com o boom das pontocom há 25 anos, que rapidamente se transformou em falência.
A forma como isso afectaria o mercado imobiliário dependeria da causa raiz do crash e da forma como este se repercutiu na economia em geral.
Mehta acredita que se isso resultar em enormes perdas de emprego – como aconteceu na crise financeira de 2008 – os proprietários poderão ser forçados a vender, com a queda dos preços das casas.
No entanto, ela acrescenta que o Banco de Inglaterra provavelmente interviria para reduzir as taxas de juro neste caso, para impedir a queda tão rápida dos preços.
“No entanto, é pouco provável que os cortes nas taxas de juro aumentem os preços das casas até que o sentimento económico melhore”, acrescenta ela.
Uma quebra do mercado de ações nem sempre leva à redução dos preços das casas.
A última crise global em 2008 derrubou-os, mas foi uma crise de crédito – com os bancos a deixarem de conceder empréstimos e o próprio sistema financeiro congelado.
O FTSE 100 caiu 47 por cento entre Outubro de 2007 e Março de 2009, enquanto os preços médios das casas caíram quase 19 por cento nesse período – de £175.000 para £142.000.
Mas no rescaldo da bolha pontocom, aconteceu o inverso. O FTSE 100 caiu mais de 50 por cento ao longo de um período de três anos, caindo de um máximo de 6.930 pontos em Dezembro de 1999 para um mínimo de 3.287 pontos em Março de 2003.
Mas os preços médios das casas fizeram o oposto, aumentando 52 por cento, de 76.000 libras em Dezembro de 1999 para 116.000 libras em Março de 2003, à medida que o crédito barato estava disponível, as taxas de juro caíam e o desemprego era baixo.
Os investidores do mercado de ações podem até recorrer ao setor imobiliário como um porto seguro após uma crise, diz Babek Ismayil, da plataforma de compra de casas OneDome.
“Um crash causaria tremores no mercado imobiliário, mas não significaria necessariamente um desastre”, diz ele.
“À medida que os investidores perdem a fé nas ações, muitos recorrem à propriedade como um ativo mais seguro e tangível – especialmente no Reino Unido, onde os tijolos e a argamassa ainda são vistos como uma reserva de valor a longo prazo.”
