Faltando menos de um mês para a eleição para prefeito de Nova York, Zohran Mamdani escreveu um novo capítulo na história da populosa metrópole, substituindo o combativo Eric Adams, prometendo torná-la mais acessível para seus residentes – especialmente os locatários.
Embora Mamdani tenha cumprido a sua promessa de congelar as rendas na cidade de Nova Iorque, os especialistas alertam que outro problema crescente poderá prejudicar quaisquer poupanças oferecidas aos residentes: o aumento dos prémios de seguro residencial.
Embora o congelamento dos aluguéis tenha como objetivo ser um alívio para os locatários, o aumento dos custos dos seguros pode se tornar o novo assassino da acessibilidade na cidade de Nova York, dizem especialistas em habitação e economistas. Semana de notíciasQualquer poupança que os inquilinos possam obter com um limite máximo de aluguel.
Quais são os desafios enfrentados pelos locatários de Nova York?
Isto é especialmente mau para os não inquilinos, uma cidade cara tanto para os turistas como para os residentes de Nova Iorque, que pagam muito mais pelas suas unidades do que o americano médio. Aluguel médio para todos os quartos e todos os tipos de imóveis, de acordo com Zillow Nova Iorque US$ 3.595, em comparação com a média nacional de US$ 2.000.
Embora os aluguéis tenham aumentado nos últimos anos, os salários na cidade não aumentaram.
“Os locatários de Nova York viram as despesas aumentarem mais rapidamente do que as receitas nos últimos cinco anos”, disse Emily Eisner, economista do Fiscal Policy Institute. Semana de notícias. “Há uma crise de acessibilidade centrada particularmente no mercado imobiliário, que continua a ver aumentos de custos”.
De acordo com um relatório recente da Realtor.com, uma família típica da cidade de Nova York precisa gastar 56,7% de sua renda mensal para alugar uma casa típica – 30% a mais do que o valor de referência de acessibilidade, disse Jiayi Xu, economista da Realtor.com. Semana de notícias.
A renda média para apartamentos estabilizados na cidade de Nova Iorque é de 1.620 dólares, de acordo com dados de Kenny Burgos, CEO da New York Apartment Association, que representa uma coligação de proprietários e gestores de imóveis que oferecem habitação multifamiliar a preços acessíveis em Nova Iorque.
Esse valor é inferior a 60% da renda média da área na cidade, de acordo com dados do governo estadual de 2024, o que torna as unidades estabilizadas “a maior fonte de moradias populares na cidade”, disse Burgos. “Infelizmente, devido às restrições e à falta geral de oferta, muitos indivíduos de baixos rendimentos estão a lutar para garantir estes apartamentos”.
O que as pessoas acham da ideia de congelar os aluguéis?
As últimas sondagens deixam claro que os nova-iorquinos estão entusiasmados com as políticas de Mamdani, incluindo a sua promessa de congelar as rendas, que mostram Mamdani com uma liderança dominante sobre os seus adversários Andrew Cuomo – endossado por Adams e concorrendo como independente – e Curtis Sliwa.
“Os locatários são a maioria em Nova York. Centenas de milhares de nós nos unimos para eleger Zohran Mamdani porque ele tem a resposta para resolver nossa maior despesa todos os meses: o aluguel”, disse See Weaver, diretor executivo da Housing Justice for All e do New York State Tenant Block. Semana de notícias.
“Um congelamento dos aluguéis é a ação mais poderosa que um prefeito pode tomar para tornar Nova York acessível. Um congelamento dos aluguéis por quatro anos economizaria aos locatários quase US$ 7 bilhões, ou US$ 600 por mês. Esse é um dinheiro que poderíamos usar para mantimentos, remédios e cuidados infantis”, disse ela.
Implacável, Weaver disse: “Os aluguéis do Skype estão forçando mais pessoas a deixarem suas casas e a sair da cidade. Se os proprietários deixarem os aluguéis subirem sem controle, Nova York parecerá completamente diferente e as pessoas que governam nossa cidade não estarão aqui”.
Especialistas em habitação e economistas estão bastante divididos sobre a proposta política e o seu impacto potencial.
Xu do Realtor.com disse Semana de notícias Com base nos dados atuais disponíveis, uma unidade típica com aluguel estabilizado pode economizar centenas de dólares no primeiro ano de congelamento do aluguel.
As taxas mais recentes estabelecidas pelo Conselho de Diretrizes de Aluguel da Cidade de Nova York (RGB) para arrendamentos renovados por um ano de apartamentos com aluguel estabilizado na cidade de Nova York são de 3%, disse ela. De acordo com a mais recente Pesquisa de Habitação e Vagas da Cidade de Nova York, que data de 2023, o aluguel médio para unidades com aluguel estabilizado é de US$ 1.500.
“Se o congelamento dos aluguéis for implementado, os inquilinos de uma unidade típica com aluguel estabilizado economizarão US$ 540 no primeiro ano”, disse Xu. “Ao longo de um mandato completo de quatro anos como prefeito, um locatário que pague US$ 1.500 por mês poderia economizar cerca de US$ 5.564 em comparação com um cenário em que o aluguel aumentasse a uma taxa anual de 3%.
Os beneficiários imediatos deste congelamento dos aluguéis serão os inquilinos em unidades com aluguel estabilizado, “o que economizará dinheiro e melhorará a acessibilidade”, disse Xu. No entanto, acrescentou ela, “o congelamento também aumentará a procura por estas unidades e reduzirá o volume de negócios”.
À medida que mais pessoas não conseguem ter acesso a apartamentos estabilizados, a procura por unidades a preços de mercado poderá aumentar, disse Xu, “colocando pressão sobre os aluguéis a preços de mercado e aumentando as lacunas de acessibilidade no mercado de arrendamento mais amplo”.
Esta foi a principal crítica levantada contra a ideia de Mamdani pelos opositores destas medidas – incluindo muitos proprietários.
“Congelar os aluguéis para 40% dos locatários não é uma solução para a acessibilidade. Ele escolhe vencedores e perdedores”, disse Burgos.
“As consequências da política serão um aumento nas rendas globais para muitos inquilinos. Menos famílias estão dispostas a investir como capital privado. E, em última análise, um défice orçamental que coloca em risco a rede de segurança social da cidade”, disse Burgos.
“A melhor forma de abordar a acessibilidade é reduzir os custos de manutenção e desenvolvimento habitacional e, neste momento, não vimos propostas concretas da campanha de Mamdani sobre como alcançá-las.”
Construir e manter moradias na cidade de Nova York já é “muito caro”, segundo Burgos.
“Um congelamento dos aluguéis vai piorar a situação”, disse ele. “O investimento privado em novos empreendimentos diminuirá. Os edifícios existentes serão depreciados, o que significa que o capital não estará disponível para reparos e manutenção. Não haverá almoços grátis. Nova York pagará pelo congelamento dos aluguéis com menos casas, aluguéis gerais mais elevados e declínio na qualidade dos edifícios.”
O economista-chefe da Redfin, Daryl Fairweather, disse Semana de notícias Embora o congelamento dos aluguéis pareça bom em teoria, eles são ruins para os locatários de Nova York no longo prazo.
“O controlo das rendas ajuda os actuais inquilinos de certos apartamentos qualificados a manterem as suas casas abaixo das taxas de mercado, mas cria distorções no mercado de arrendamento que prejudicam mais inquilinos do que aqueles que recebem assistência”, disse ela.
“O controle de aluguéis desencoraja novas construções, reduz a mobilidade, cria um desequilíbrio entre unidades habitacionais e locatários e incentiva a conversão do aluguel em moradias ocupadas pelos proprietários – tudo isso torna o aluguel mais barato ao longo do tempo. O controle de aluguéis é como um remédio para melhorar sua saúde hoje.”
Eisner pode ver as vantagens e as desvantagens do congelamento dos aluguéis na cidade de Nova York.
“O congelamento dos aluguéis é uma ferramenta à disposição dos legisladores para ajudar a reduzir o custo de vida. No longo prazo, precisamos adicionar pelo menos 500 mil unidades habitacionais à área metropolitana de Nova York”, disse ela.
“Aumentar a oferta de habitação acessível para os nova-iorquinos da classe média e trabalhadora é, em última análise, a melhor forma de evitar a crise de acessibilidade. Mas precisamos de um alívio mais imediato, e proporcionar um congelamento de rendas de dois anos para 1 milhão de famílias com rendas estabilizadas é um passo importante para garantir a acessibilidade o mais rápida e eficientemente possível”, acrescentou.
Como o seguro entra nisso?
O aumento dos prêmios de seguro residencial na cidade é algo que Mamdani ainda não considerou.
As alterações climáticas estão a alimentar catástrofes naturais e condições meteorológicas extremas nos EUA e em todo o mundo, tornando-as mais frequentes e mais graves. Isto, por sua vez, aumenta o risco enfrentado pelas transportadoras que seguram propriedades em todo o país e está a levá-las a aumentar os prémios ou a reduzir as áreas mais vulneráveis.
Embora o fenómeno seja mais pronunciado em estados de risco como a Califórnia e a Florida, Nova Iorque – as tempestades estão a piorar e os verões estão a ficar mais quentes – não está imune. De acordo com dados citados por Patch, os prémios em Nova Iorque aumentaram 19 por cento entre 2018 e 2023, incluindo um aumento de 6,4 por cento apenas entre 2022 e 2023.
No início deste ano, legisladores estaduais disseram que estavam lançando uma investigação sobre o mercado de seguros de propriedades residenciais de Nova York, tentando descobrir como impedir o aumento dos prêmios.
“Embora Nova York mantenha um ambiente regulatório mais robusto para seu setor de seguros do que muitos outros estados, os proprietários continuam a enfrentar aumentos significativos de prêmios, limitações na cobertura ou negações diretas – sem culpa própria”, disse o senador estadual James Skoufis de Orange County em um comunicado.
“Notavelmente, embora a indústria perca dinheiro em muitos outros estados do país, eles obtêm lucros enormes ano após ano em Nova Iorque, o que é uma indicação de que os nossos residentes estão a tirar partido”.
Se continuarem a sua tendência ascendente, elevados prémios de seguro poderão ser impostos aos seus inquilinos por proprietários excessivamente zelosos, “potencialmente minando as poupanças decorrentes da estagnação das rendas, tanto directa como indirectamente”, disse Xu.
“Por exemplo, os proprietários podem aumentar as taxas de manutenção quando permitido ou reduzir os gastos com serviços e comodidades de construção, o que afecta indirectamente a qualidade de vida dos inquilinos”, acrescentou.
Para Fairweather, os prémios elevados são “um bom exemplo de como a limitação das rendas distorce o mercado de arrendamento”.
“Sob o controlo de rendas, se os prémios de seguro de propriedade subirem ao ponto em que os proprietários não possam pagar o seguro para alugueres limitados, o proprietário terá de vender e essa unidade será removida do mercado de arrendamento, limitando ainda mais a oferta de aluguer”, disse ela.
“Podemos esperar que os prémios de seguros de propriedade aumentem devido às alterações climáticas e a um número crescente de desastres naturais, incluindo furacões e inundações”.
Leia a entrevista completa com Emily Eisner:
Quais são os desafios financeiros enfrentados pelos locatários de Nova York?
“Os locatários de Nova York viram os custos subirem mais rapidamente do que a renda nos últimos cinco anos. Há uma crise de acessibilidade particularmente centrada no mercado imobiliário, que continua a ver aumentos de custos”.
O que você acha da promessa de Mamadani de congelar os aluguéis para locatários de Nova York?
“O congelamento dos aluguéis é uma ferramenta à disposição dos legisladores para ajudar a reduzir o custo de vida. No longo prazo, precisamos adicionar pelo menos 500.000 unidades habitacionais à área metropolitana de Nova York.
“Aumentar a oferta de habitação acessível para os nova-iorquinos da classe média e trabalhadora é, em última análise, a melhor maneira de evitar a crise de acessibilidade. Mas precisamos de um alívio mais imediato, e proporcionar um congelamento das rendas para 1 milhão de famílias com rendas estabilizadas durante alguns anos é um passo importante para garantir a acessibilidade o mais rápida e eficientemente possível”.
Você vê alguma desvantagem nisso? Alguns temem que o mercado de rendas controladas possa enfrentar dificuldades financeiras se o congelamento das rendas for implementado. O que você diz sobre isso?
“Os custos crescentes dos seguros residenciais e de propriedade, bem como os problemas reais que os proprietários enfrentam e os enfrentam, são essenciais para manter o parque habitacional acessível da cidade.
“No entanto, um congelamento das rendas durante alguns anos acabará por não causar muitos danos aos rendimentos dos proprietários, proporcionando ao mesmo tempo um alívio significativo aos inquilinos. As dificuldades financeiras enfrentadas por alguns proprietários exigem uma variedade de intervenções políticas, incluindo investimento de capital e apoio estatal para reparações em atraso.”
Que impacto você acha que isso terá no mercado de aluguel em geral?
“Um congelamento dos aluguéis por alguns anos proporcionaria algum alívio no custo de vida para uma parcela significativa dos nova-iorquinos. A proposta de congelamento dos aluguéis também avança a conversa sobre acessibilidade de maneiras importantes que continuarão a pagar dividendos, aumentando o número de casas acessíveis e acessíveis na cidade e nos subúrbios circundantes.
