O mercado imobiliário sempre foi uma zona de conforto preferida dos investidores britânicos. Mas como as reformas fiscais e regulamentares eliminaram em grande parte o apelo da compra para arrendamento, as atenções estão a virar-se para as propriedades comerciais sob a forma de Reits, fundos de investimento imobiliário.
O aumento na atividade de lances esta semana é um dos motivos pelos quais Reits de repente parece empolgante. A natureza dos seus activos proporciona uma sensação de segurança num período turbulento.
Armazéns, parques comerciais, escritórios e outros edifícios propriedade da Reits são investimentos “tempo” (activos físicos, que geram rendimentos compostos).
O novo interesse nesta resiliência surge com uma valorização crescente de empresas “halo” (activos pesados, baixa obsolescência) com balanços resilientes e uma vantagem competitiva.
A renda regular é outro dos atrativos do Reits. Eles têm de pagar 90% dos lucros como dividendos no prazo de um ano; O retorno médio do setor é de 8,4%.
Um Reit um Jesus e você pode obter uma renda isenta de impostos.
Ao vivo: A atenção se volta para a propriedade comercial à medida que as reformas fiscais e legais eliminam em grande parte o apelo da compra para alugar
Matthew Norris, gestor do fundo TM Gravis UK Listed Property, destaca a diversidade das fontes de renda do Reits.
Diz: ‘O mercado imobiliário proporciona três tipos de rendimento permanente ou ‘composto’. Alguns cobram aluguéis de longo prazo indexados de seus inquilinos.
Outros desfrutam de aluguéis sujeitos apenas a revisões ascendentes. Entretanto, os REIT que operam os seus próprios activos, como o grupo de armazenamento Big Yellow, também procuram formas de maximizar os seus rendimentos.’
A TM Gravis UK Listed Property tem participações em alguns dos principais players do setor Reit de £ 14 bilhões. Estes incluem: Segro, cujos data centers fornecem poder computacional para inteligência artificial (IA); Prestador de cuidados domiciliares Target Healthcare; e Tritax Big Box, o maior grupo logístico do Reino Unido.
As participações do fundo incluem a LondonMetric, especialista em armazéns urbanos, a Schroder Real Estate e a Picton, que possui um portfólio de parques empresariais e escritórios. Foi revelado esta semana que a LondonMetric estava trabalhando com Schroder para fazer uma oferta pela Picton.
Também aprendemos que a AEW, um REIT especializado na revitalização de edifícios de rua, pretende abocanhar uma pequena renda alternativa.
O grupo americano Blackstone, de US$ 85 bilhões, adora o UK Reit, ou pelo menos é o que parece. Suas aquisições incluem Industrials Reit, St Modwen e Warehouse Reit. A Blackstone também possui 9% da Tritax Big Box.
Este acordo é a razão pela qual o sector é um terreno de caça feliz para investidores privados interessados no risco, mas que procuram oportunidades com valor atraente.
Se isso resume você, vale a pena considerar esses Reits.
OPÇÕES DE SAÚDE
O “desconto” médio atual do Reit é de 25%. Esta é a diferença entre o valor patrimonial líquido (NAV) do trust e o preço de suas ações.
Descontos aumentaram devido ao medo taxas de juros pode ser atualizado para combater inflação É causado pela guerra no Médio Oriente. Isto seria uma má notícia para o Reits, que tem dívidas significativas. Contudo, um salto na inflação aumentará o nível das rendas indexadas. Um dos beneficiários será a Primary Health Properties, que oferece cirurgia para médicos de família.
Este Reit é descrito pela corretora Shore Capital como uma “nova potência de infraestrutura social” após a aquisição do proprietário do NHS, Assura.
Na luta para obter o controle da Assura, a Primary Healthcare Properties superou a gigante norte-americana de private equity KKR. Este último pode agora dar uma olhada em outros Reits do Reino Unido? Talvez.
Os analistas classificam a Basic Healthcare Properties como uma ‘compra’ e acham que as ações podem subir de 90p para 114p.
Target Healthcare é outra ‘compra’ a 98p. O envelhecimento da população britânica significa que haverá mais clamor por lares de idosos deste REIT. Mas também há suspeita de que um invasor dos EUA possa considerá-lo um roubo do desconto atual de 19% da Target.
Pago: modelo fora da praça de touros de Birmingham
COMPRA ALTERNATIVA
A Lei dos Direitos dos Inquilinos, que entra em vigor em 1 de Maio, torna o trabalho do proprietário ainda mais oneroso do ponto de vista administrativo e muito menos lucrativo.
Talvez seja por isso que o fundador da Sports Direct, Mike Ashley, comprou 3% da Grainger, que oferece propriedades para aluguel voltadas para famílias em blocos construídos especificamente.
Quaisquer que sejam os motivos de Ashley, as suas manobras sugerem que pode valer a pena apostar na perturbação do mercado de arrendamento de Grainger.
Helen Gordon, diretora-geral da Grainger, disse no início deste ano que a procura pelas suas propriedades continua a aumentar devido a uma oferta inadequada de alojamento para aluguer e aos “ventos contrários enfrentados pelos pequenos proprietários privados”.
As ações da Grainger foram atingidas por preocupações sobre liberdades adicionais concedidas aos inquilinos. Mas os analistas classificam as ações como uma ‘compra’ a 160p e parecem acreditar que a lei levará à falência de mais proprietários. A Grainger também deve ser capaz de atender aos padrões aprimorados de qualidade de moradias para aluguel que podem ser implementados no futuro.
A Big Yellow também representa uma aposta no mercado imobiliário residencial. Os vendedores de casas armazenam regularmente a desordem nos centros de armazenamento amarelos, marca registrada da empresa. Suas ações estão em 865p, abaixo de onde a Blackstone lançou uma oferta malsucedida no final do ano passado. Os analistas estão divididos sobre se as ações são uma “retenção” ou uma “compra”. No entanto, os optimistas fixaram o preço-alvo médio em 1.205 pence, indicando que poderá haver outro licitante.
BLOCOS DE CONSTRUÇÃO
A incerteza das taxas de juros significa que a maioria dos REITs supercapitalizados são vistos como “retidos”. Esta lista inclui: Segro; British Land, cujo portfólio inclui o centro Broadgate na cidade; Derwent, especialista em escritório; Banda Hammerson da Praça de Touros de Birmingham; e Land Securities, cujo ativo mais famoso é o site Piccadilly Lights, que inclui display publicitário, lojas e escritórios. A Land Securities está vendendo o site, mas continuará como administradora.
No entanto, o Tritax Big Box é visto como uma “compra” a 141p, em parte graças ao seu lançamento em data centers em um empreendimento em Manor Farm, perto de Heathrow.
Os Reits podem ser simples de entender, mas seus valores relativos são difíceis de avaliar. O financiamento é uma opção mais fácil se você quiser que alguém faça o trabalho por você. A propriedade listada da TM Gravis no Reino Unido é uma opção. TR Property Trust é a melhor compra do Interactive Investor.
Ambos têm uma grande fatia da LondonMetric. Este Reit é classificado como uma ‘compra’ pelos analistas.
Por trás disto está a estratégia de Reit: embora invista na Grã-Bretanha, a sua estratégia é mais americana. Isto inclui colocar maior ênfase no crescimento dos lucros e no pagamento de dividendos trimestrais; O retorno da LondonMetric é de 6,92%.
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