A incorporadora imobiliária Segro está apostando em data centers para gerar retornos no próximo ano e além, à medida que a revolução da IA aumenta a demanda por infraestrutura crítica.
A Segro – que está estruturada como um fundo de investimento imobiliário – confirmou na terça-feira que solicitaria permissão de planejamento para um projeto de joint venture de data center “totalmente equipado” “nas próximas semanas”.
O grupo, que já foi o maior proprietário da Grã-Bretanha, possui atualmente 34 centros de dados “powered shell” no coração de Slough e Londres, onde os clientes do gigante tecnológico, como a Amazon, equipam-se em troca de rendas mais baixas.
Os outros ativos do REIT listado no FTSE 100, de £ 8,6 bilhões, são principalmente ações urbanas ou “big box”, que tiveram uma demanda crescente na esteira da pandemia.
O chefe da Segros, David Sleath, disse que o grupo também estava “promovendo várias negociações sobre cascos motorizados e novas oportunidades totalmente equipadas no Reino Unido e na Europa Continental”.
A Equinix opera um grande campus de data centers na Segro Slough Trading Estate, de propriedade da Segro
O grupo de consultoria McKinsey estima que US$ 7 trilhões (£ 5,2 trilhões) serão gastos em projetos de data centers até 2030.
A Segro investiu £ 286 milhões em seu portfólio até agora em 2025, com um total de £ 400 milhões a serem distribuídos ao longo do ano.
Os investimentos no terceiro trimestre permitiram que a Segro adicionasse 34.800 m² de novos espaços, gerando £8 milhões de aluguel, incluindo a conclusão de seu mais recente data center shell motorizado em Slough Trading Estate.
O grupo também adicionou capacidade adicional ao seu banco de energia em terra, incluindo 190 MVA de energia adicional reservada numa importante zona de disponibilidade de Londres.
“A nossa flexibilidade para oferecer centros de dados totalmente equipados e equipados nos principais mercados de centros de dados da Europa significa que este banco de energia oferece oportunidades significativas de criação de valor”, afirmou.
Isso ocorreu no momento em que a Segro disse que assinou £ 22 milhões em novos arrendamentos no trimestre, bem à frente do ano passado, mas manteve o total do ano de £ 53 milhões cerca de 17 por cento abaixo dos níveis de 2024 nesta fase.
A Segro assinou £ 7 milhões em acordos pré-alugados, em comparação com £ 3 milhões no primeiro semestre, e o grupo tem £ 45 milhões de aluguel futuro em construção ou em negociações avançadas.
Isto elevou o seu rendimento médio de desenvolvimento – a diferença entre o excedente operacional previsto e o custo total de desenvolvimento – de 5,4 para 7 por cento.
Sleath disse: “Esses fatores nos dão confiança em nossa capacidade de capturar o potencial de crescimento embutido em nosso portfólio existente e aproveitar nosso excepcional banco de terrenos, que oferece a oportunidade de dobrar nosso aluguel.
“Isso apoiará a entrega de um maior crescimento composto em lucros e dividendos, com criação de valor adicional significativo a partir do nosso crescente pipeline de data center.”
Ações Segro subiu 2,9 por cento para 692,2p no meio da manhã de terça-feira, elevando os resultados acumulados do ano ao mesmo nível.
Oli Creasey, chefe de pesquisa imobiliária da Quilter Cheviot, disse: “O mercado industrial/logístico se acalmou após a pandemia, mas isso não significa que a demanda tenha desacelerado muito.
“Os data centers parecem provavelmente ser a próxima parte da estratégia de ativos industriais, e os proprietários (e investidores) procuram exposição ao subsetor de todas as formas possíveis.
“A Segro está bem posicionada para participar nesta nova onda de procura, embora a indústria e a logística tradicionais provavelmente continuem a ser a maior parte do portfólio da empresa durante algum tempo.”
Adam Vettese, analista de mercado da eToro, acrescentou: “A estratégia de data center (da Segro) está emergindo como um poderoso motor de crescimento, com novas pré-locações ajudando a entregar o trimestre de desenvolvimento mais produtivo desde o início de 2024 e expansão de capacidade em mercados-chave como Londres.
“Se a execução do pipeline do data center continuar e os custos de financiamento caírem ainda mais, a trajetória de médio prazo deverá apontar para cima, com as metas dos analistas perto de 780p oferecendo potencial de alta à medida que a confiança retorna ao setor imobiliário.”
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